La plupart des investisseurs débutants comparent simplement le loyer attendu à la mensualité de crédit. C'est une erreur classique : un bien qui semble s'autofinancer sur le papier peut coûter 200 à 500 € par mois en charges réelles une fois la taxe foncière, l'assurance, les provisions et la vacance locative intégrées.
Le vrai cashflow se calcule en intégrant tous les postes de charges récurrentes, et non pas uniquement la mensualité bancaire. Notre calculateur applique la méthodologie utilisée par les opérateurs professionnels en France métropolitaine en 2026.
Calculée sur le capital emprunté (coût total du projet − apport), en intégrant le taux nominal et l'assurance emprunteur (en moyenne 0,34 % du capital par an).
Variable selon la commune (de 600 € en zone rurale à 2 500 € à Paris pour un T2). À demander à l'ancien propriétaire ou à la mairie avant l'achat.
En copropriété, environ 30 à 50 % des charges restent à la charge du propriétaire (entretien parties communes, ascenseur, fonds travaux). Vérifier le PV d'AG et le règlement.
Obligatoire depuis la loi ALUR. Coût moyen 120 à 180 € par an pour un T2.
Provision standard de 1 % du prix d'achat par an pour amortir les gros postes (chaudière, toiture, façade). Sur un bien rénové récemment, 0,5 % peut suffire.
Provision de 5 à 8 % du loyer annuel. Zone tendue : 5 %. Zone détendue ou bien atypique : 8–10 %.
Si gestion déléguée à une agence : 6 à 10 % du loyer encaissé. Si gestion en direct : 0 €.
Cashflow positif (le bien rapporte chaque mois) — situation idéale, possible sur certains marchés tendus avec un fort apport ou un bien optimisé fiscalement. Permet de continuer à investir sans toucher à son épargne personnelle.
Cashflow neutre (équilibre entre loyer et charges) — situation classique sur les bonnes opérations en France. Le bien se finance tout seul, le patrimoine se constitue via le remboursement du capital.
Cashflow légèrement négatif (effort d'épargne 50–200 €/mois) — souvent acceptable si la rentabilité brute est élevée et la zone porteuse, car compensé par la plus-value et le capital remboursé.
Cashflow très négatif (> 300 €/mois d'effort) — signal d'alerte. À éviter sauf optimisation fiscale forte (LMNP, déficit foncier) ou bien à très fort potentiel de plus-value.
Visite, analyse économique, chiffrage travaux ferme par Eleven Réno, projection de rentabilité nette : tout est cadré en interne avant l'offre d'achat.
Démarrer un projet Clé en main →PDF détaillé du calcul + RDV de cadrage offert avec Frédéric. Sous 24 h ouvrées.