Notre simulateur calcule votre capacité d'emprunt selon la méthode bancaire stricte appliquée par toutes les banques françaises en 2026 : norme HCSF, plafond 35 % d'endettement, assurance incluse. Nous intégrons aussi la spécificité de l'investissement locatif (loyer attendu pris à 70 % côté revenus), ce qui en fait l'un des outils les plus précis du marché français.
Calcul aligné sur la norme HCSF du Haut Conseil de Stabilité Financière (35 % max, mensualité totale = crédit + assurance, 70 % du loyer côté revenus).
Pas de formulaire à remplir avant de voir les chiffres. Saisissez vos données, le calcul se met à jour en temps réel à chaque modification.
Renseignez le loyer attendu et le simulateur intègre automatiquement la pondération bancaire (70 % du loyer ajouté aux revenus) pour calculer la vraie capacité d'emprunt locative.
Couple, fratrie, SCI, montage à plusieurs : ajoutez jusqu'à 20 emprunteurs avec leurs propres revenus et charges. Le simulateur agrège l'ensemble.
Recevez par email votre analyse d'endettement complète mise en page (capacité, mensualité, reste à vivre, coût total, effet de levier sur 10 ans).
Partagez votre simulation par WhatsApp, mail, SMS : le lien recharge automatiquement vos données chez la personne qui le reçoit (courtier, banquier, conjoint).
La norme HCSF, du Haut Conseil de Stabilité Financière, est entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022 et constitue depuis le cadre réglementaire principal pour l'octroi des crédits immobiliers en France. Elle impose deux règles fondamentales à toutes les banques :
Les banques disposent d'une marge de manœuvre de 20 % des dossiers qui peuvent déroger à ces règles : primo-accédants jeunes, hauts revenus avec patrimoine résiduel important, dossiers locatifs structurés. En dehors de cette marge, le dépassement des 35 % entraîne un refus quasi-systématique du financement.
Avant 2022, le taux d'endettement bancaire était calculé sur la base de la mensualité hors assurance, ce qui permettait d'optimiser artificiellement les dossiers. Depuis la norme HCSF, l'assurance emprunteur est intégrée dans le calcul, ce qui réduit mécaniquement la capacité d'emprunt de 5 à 10 % pour un dossier moyen. Notre simulateur tient compte de cette règle dès le calcul initial.
La formule officielle, telle qu'appliquée par toutes les banques françaises et reprise dans notre simulateur :
((Charges + Mensualité totale) / (Revenus nets + 70 % du loyer attendu)) × 100
Un foyer avec 4 000 € de revenus nets mensuels, 300 € de crédit auto en cours, qui souhaite investir dans un appartement loué 700 €/mois sur 25 ans à 3,50 % nominal + 0,34 % d'assurance :
Sans projet locatif (loyer = 0), la capacité chute à environ 180 000 €. C'est tout l'intérêt mathématique du levier locatif : la prise en compte des 70 % du loyer dans les revenus augmente la capacité d'emprunt sans changer le revenu réel du foyer.
Comparatif des fonctionnalités des principaux simulateurs gratuits du marché français (panorama 2026) :
| Fonctionnalité | Eleven Immo | Simulateurs grand public |
|---|---|---|
| Calcul bancaire HCSF officiel (35 % avec assurance) | ✓ | Variable |
| Mode investissement locatif (loyer × 70 %) | ✓ | Rare |
| Multi-investisseurs (jusqu'à 20) | ✓ | ✗ |
| Temps réel sans validation | ✓ | Variable |
| PDF gratuit par email | ✓ | Variable (souvent payant) |
| Lien de simulation partageable | ✓ | ✗ |
| Effet de levier 10 ans calculé | ✓ | ✗ |
| Accompagnement post-simulation | Équipe interne 100 % | Courtier tiers |
| Sans inscription forcée pour voir les résultats | ✓ | Variable |
Si votre taux d'endettement dépasse les 35 %, ou si vous souhaitez emprunter davantage pour un projet ambitieux, voici les cinq leviers techniques utilisés au quotidien par les courtiers professionnels :
Passer d'une durée de 20 ans à 25 ans réduit mécaniquement la mensualité d'environ 15 à 18 %. Le coût total du crédit augmente, mais la capacité d'emprunt à mensualité constante grimpe d'autant. Pour un investissement locatif, c'est la stratégie majeure : la durée longue maximise l'effet de levier.
Un crédit consommation de 250 €/mois pèse 7 000 € de capacité d'emprunt en moins sur 25 ans à 3,5 %. Solder un petit crédit (auto, conso, regroupement) avant le rendez-vous bancaire est souvent le meilleur ratio "effort financier / gain de capacité".
L'ajout d'un conjoint, d'un parent ou d'un partenaire associé démultiplie la base de revenus retenue. Attention : les charges du co-emprunteur s'ajoutent aussi, et tous les co-emprunteurs sont solidairement responsables en cas de défaut.
L'assurance bancaire propose souvent un tarif de 0,34 à 0,50 % du capital par an. La délégation d'assurance externe (loi Lagarde, loi Lemoine 2022) permet de passer à 0,10-0,25 % selon le profil, soit une économie de 30 à 50 % qui se traduit immédiatement en capacité d'emprunt supplémentaire.
Si vous avez un prêt immobilier en cours dont le taux est supérieur de plus de 0,80 point au marché actuel, sa renégociation ou son rachat avant nouveau projet peut libérer plusieurs centaines d'euros de capacité mensuelle.
De nombreux simulateurs grand public calculent la mensualité crédit seule, sans l'assurance. La norme HCSF impose pourtant d'inclure l'assurance dans la mensualité de référence : un calcul "hors assurance" surestime la capacité d'emprunt de 5 à 10 %. Notre simulateur intègre toujours l'assurance par défaut (0,34 % du capital par an).
Pour un investissement locatif, les banques ne retiennent que 70 % du loyer attendu dans les revenus (pondération HCSF couvrant vacance locative, impayés, frais de gestion). Un loyer de 800 €/mois compte comme 560 €/mois de revenus supplémentaires, pas 800 €.
Les primes variables, allocations familiales, indemnités kilométriques, et revenus exceptionnels ne sont généralement pas retenus par les banques (ou pondérés à 70-80 %). Ne renseignez que les revenus nets imposables stables.
Le loyer actuel, les pensions alimentaires versées, les crédits voiture/conso/LOA, doivent tous être déclarés. Une omission constatée par la banque entraîne un refus immédiat du dossier.
Eleven Immo accompagne les investisseurs partout en France dans la transformation d'une simulation en projet immobilier locatif rentable : recherche off-market, négociation, montage financier, coordination travaux et mise en location. Production 100 % interne, jamais de sous-traitance commerciale.
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